第一篇

第一章

　　1.土地使用权有哪几种类型？

　　答：《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

　　全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有权。

　　国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨，其中有偿取得方式有：

　　1)国有土地使用权出让。凡是商业、进融、商品房等六类经营性用地都应纳入土地出让范围。

　　2)国有土地租赁。

　　3)国有土地使用权作价出资或者入股。 4)国有划拨土。是指原属城市国有土地，国家应建设需要，无偿划拨给建设单位使用的土地，非经营性用地，目前采用行政划拨方式。

　　2.多层和高层各有什么特点？

　　答：(1)、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。

　　　　(2)、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。

　　　　(3)、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

　　3.购期房与购现房各有什么特点？

　　答：一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约，即从签订购房合同至交房的这段时期内发生的不确定因素对购房人是否取得合同约定的结果会产生影响。目前，购期房的纠纷主要表现在：延期交房、房屋质量、权证、配套问题等。而现房的权属和品质已已经基本确定，纠纷较少，但一般价格较高，选择余地较小。 　

　　4.买房能否增值或保值？

　　答：房地产既是消费品，又是投资品。作为投资品，它具有增值和保值功能。但房地产的增值和保值不是指房地产的价值在不断的上涨，而是从较长时期来看，房地产的价格是上涨的，因而被认为具有增值和保值功能，但在短期内，受市场供求关系的影响，房地产价格会发生波动，有时，波动还比较大。这一现象类似于股票市场。 　

　　5.商品房的价格是由哪些因素决定的？

　　答：商品房的短期价格主要由市场供需状况决定的，决定市场供需的因素既有宏观因素，又有微观因素，其中建造成本对商品房的价格有重要影响。至于买卖双方在平等协商基础上达成一致的成交价，政府一般不予限制，完全由当事人双方协商确定，购房人可以就价格和购房的其他条件与开发商协商。 　

　　6.商品房的层次。朝向增减系数有没有统一规定？

　　答：目前商品房的层次和朝向的增减系数政府没有规定，开发商提出的系数是开发商的单方要求，购房者可以就此与开发商进行协商。一般来说，不同层次和朝向的商品房的品质是有差异的，因此确定层次和朝向的增减系数也是合理的。

　　7.住房分配货币化政策出台后对房地产市场会产生什么影响？

　　答：目前，房地产市场供应主流是商品房，经济使用房同样属于商品房范畴。住房分配货币化政策是住房制度的重大变革，意味着住房分配将实现社会化、商品化。因此，新房改政策对房地产市场影响是多方面的： 从消费需求看：市场对商品住宅的需求将随着社会经济的发展而不断增长。在转轨时期，新房改政策对消费心理会产生影响，政府又出台了一系列搞活房地产二、三级市场的政策措施，导致部分潜在住房需求转化为现实需求。同时，集团性的消费需求将得到抑制。因此，从需求总量上看，短期内不会发生根本性的变化。

　　从市场供给上看：房地产开发商将越来越重视消费者的需求偏好，市场将进一步细分，市场有效供给将回增大，住房消费将朝效用最大化的方向发展，经济、使用的原则将越来越显现。

　　从市场的微观角度看：由于区域建设成本的刚性制约，企业的竞争将在定位、规划设计、环境营造、市场营销等层面上进行。一些价格适中，规划设计超前，小区环境质量较好的楼盘价格有可能趋升。 市场整体价格水平由于受短期供需的相对稳定性的影响，在社会经济状况不发生重大变化的前提下，市场整体价格可能短期不会产生较大的变动。

　　8.怎样了解市场价格行情？

　　a.报刊、杂志和广播电视的广告。

　　b.开发公司的售楼处。

　　c.房地产展示会。

　　d.房地产交易市场。

　　e.本网站将为你提供参谋。

　　9.现在购商品房有那些优惠政策？

　　1998年5月26日至1999年12月31日前，个人购住房的契税按1.5%征收.

　　1998年6月1日以后购买商品住宅的，购房款在五年内可从个人所得税计征税基中扣除。购空置商品住宅，交易手续费减半征收。

　　10.什么是空置商品房？

　　答：空置商品住宅是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

　　11.购买空置商品住宅有什么优惠政策？

　　答：购买空置商品住宅的交易手续费减半征收。

　　12.商品房和“二手房”各有什么特点？

　　答：商品房的设计标准较高，环境较好，但价格较高；“二手房”如职工所购公有住房等设计标准较低，但房型规格较多，地段较好，价格便宜。

　　13.怎样才算拥有房屋土地的产权？

　　答：房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。否则，取得的产权不能受到法律的保护。