北京建元律师事务所王建文

　　赵先生看好了一套期房，在看房时，售楼人员讲公摊率在20％左右，即套内建筑面积能够达到总建筑面积的80％，但当赵先生签订《商品房买卖合同》，要求将此写入补充协议时，被告知公摊率在30％左右。赵先生不禁犯了嘀咕，同一套房子，还没实测呢，怎么前后就相差这么多？虽说这公摊面积是计算出来的，可也不能随便瞎算吧？

　　----买期房请盯紧“公摊”

　　律师分析：

　　根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字〖2000〗369号）：可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分：

　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。

　　2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

　　不应计入公用建筑空间的主要有：

　　1．仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

　　2．售房单位自营、自用的房屋。

　　3．为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

　　此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　369号文对于预售商品房的分摊面积，做了如下规定，“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告”。“售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位”。“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房者结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款”。

　　根据这一规定，自去年10月份以后开盘销售的新楼盘，面积要测量两次：一次在预售前，一次在竣工后。

　　律师提示：

　　由于目前大量开盘的商品房都是期房，建议买房人在购房时注意以下几点：

　　把相关内容写进合同，并在合同中加一条：当面积结算发生误差时，分摊面积和套内建筑面积的比率也应当相应调整。比如买房人买了一套100平方米的商品房，如果实测总建筑面积增加了3平方米，那么套内建筑面积也应按比例相应增加，否则买房人补交了3平方米的钱，很可能得到的是3平方米的分摊面积。

　　入住时向开发商索要测绘部门的实测报告，因为买房人随后要交纳的公共部分维修基金和房产契税，都和房屋面积有直接关系。

　　房改房的面积结算与此不同。根据规定，单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用369号文的规定。

（北京晚报）