住宅是有明确使用价值的一般商品，也是具有投资价值的产品，甚至可以看做金融产品。很多人买房不是为居住，而是为了出租或等待房价上升后转卖，炒作房地产和“炒楼花”就是这样引出来的。况且，即使买房是为了自家居住，也不能想象在所买房子中住上一辈子，总要根据家庭收入和家庭人口状况的变化换住更合适的房子。应当说房地产二级市场的发展正在为住宅的变换提供条件。那么评估住宅交换价值要考虑哪些因素呢？

　　要综合考虑住宅的使用价值

　　这里所说的综合考虑，是想告诉购房人全面权衡住宅使用价值的各个要素。在购房前，根据家庭实际需要和个人的偏好，将各个使用要素分别赋予不同的权重，然后对不同楼盘的各个使用要素进行分类打分，各项要素加总后就可以得到一个总分值。一般说来，总分值越高，该住宅的交换价值越高；反之，结论亦相反。

　　我们买房时要全面权衡每一个使用要素，既要看楼盘的长处，也要看楼盘的短处，既不要购买某些要素功能剩余的房子，也不要购买某些要素功能严重不足的房子。各个使用要素均衡的情况下，该宅的相对价值就较高。购房者应尽量选择那种各使用要素均衡的住宅，即业界通常所说的具有“均好性”特征的住宅。最近几年来，中国房地产市场上盛行“炒概念”、“炒卖点”的不良风气，很多开发商借此手法让购房人注意自己所开发楼盘的优点，而让他们忽视其劣势，达到“一叶障目”、“一俊遮百丑”的目的。这种手法和股市上“炒概念”、“炒题材”的手法没有二样，上当受骗的只能是购房人。

　　要考虑住宅的售价高低

　　不同的开发商，对开发的住宅有不同的订价标准，开发商如何订价，购房人无从知道也没有必要知道，但购房人必须对所选住宅的价格进行比较，以支付较低的价金获得所中意的住宅。一般说来，购房者可以用以下两种方法评估开发商的订价高低：

　　1．选取位置、环境、楼宇品质及其他条件相当的不同楼盘，再结合各楼盘的施工进程，就能轻易地看出各楼盘的售价高低。不过，住宅产品的性能差别很大，用这种方法比较出的结论往往不可靠。2．比较不同楼盘的性能价格比。用上期所述的方法求出各使用要素总分值，与相应楼盘的售价进行比较，就可得到该楼盘的性能价格比。性价比越高，该楼盘对购房人的价值越高；性价比越低，对购房人的价值越低。

　　要考虑城市总体发展

　　买房时要考虑所在城市或区域的成长特性，城市或区域越具成长性，房屋越具有投资价值；反之，如果该城市或区域处于衰落中，就最好不要在此投资买房。当然，买成长城市或区域的房子时也要冷静。要注意城市发展的规律，即城市的发展与扩张是一个渐进的过程，不能指望一夜之间一个城市就“丰满”起来了。前些年，在南方一些城市房地产虚热时，不少人就忽视了这个规律，本打算买房子等待增值，却反而被缩水的房地产给套住了。在同一城市的不同区域之间，也存在着与城市发展轨迹相同的规律。城市不同区域的功能变迁也是一个渐进的过程，它首先遵循经济原理，即城市不同区域的功能分布主要由不同物业承受租金的能力决定的。其他如自然、历史、人文甚至政治因素也起很大的推动作用。今天房地产市场正在走向成熟，购房人的购买行为越来越理性。人们同时注意房屋的使用价值和交换价值，也就是注意住宅的整体价值。成熟的市场、理性的购房人呼唤成熟、理性的房地产开发商。作为房地产开发公司的负责人，我愿摈弃炒作概念、卖点的陋习，以规模开发为经营手段，为百姓多建房、建好房———真正价廉物美的住房。

　　庄维花园总经理　曾万友