日前，一家房地产网站通过“吃批发”的销售方式帮助开发商处理掉十余套“大尾房”，引起地产界的关注。业内人士认为，尾房零星分布，不成规模，而“网上吃批发”模式，不仅开发商省时、省力，购房者也最终得到了实惠。

　　■“尾房”为何便宜？

　　俗话说“便宜没好货”，面对开发商在尾房销售期不断推出的“让利促销”举措，许多“钟情”于尾房的消费者犯起了嘀咕。

　　其实很简单。试问如果你是开发商的话，在项目销售进入尾房阶段时，是选择让剩余资金长时间地原地“套牢”呢，还是让它们尽快兑现，以便在后顾无忧的情况下投入新的经营运作？也许某些房产的确存在品质上的缺陷，那么按质论价，降一点也在情理之中；即便是好户型好单位，也会因为投入开发的时间较早，面对市场层出不穷的新项目新产品的挑战，无法重新来过也只有“退步抽身早”是上策了。

　　更进一步来看，对开发商来说当整体销售超过55％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过75％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。如果为了处理这剩下的25％的尾房而花费过多的销售推广费用的话，会加大整体项目的运作成本，实在得不偿失。

　　从购房者角度来讲，购买尾房的优越之处也是比较明显的。首先是价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间；其次是相对于项目刚开盘时有意无意之间造成哄抢购买的销售氛围，接近尾声的项目销售中会变得更客观、冷静；再次是尾房基本上都是现楼，房间本身的质量问题已经经过竣工后段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量，买房也买得更踏实；另外是在综合考虑了项目整体的相关因素之后，尾房可能存在一些劣势也是可以被削弱和弥补的，也就是说从“性价比”的角度上讲，购买此类尾房其相对来说会更合算些。

　　■“尾房”是“烂尾房”吗？

　　尾房的购买群体大致可分为三个方面的人群：一是收入少、住房也特别紧张的人；二是以差价换房形式实现“大换小”、“差换好”的过程中涌现的购买力；三是以实行短期租赁赢利为目的的置业者。这三种人的共同特征是：置业的资金并不十分宽裕，希望通过置业行为在最短期限内达到“改善居住环境”或“赢利”的目的。如果你是这三种人中的一种，那么在这里就要给你些忠告和建议。

　　第一，最重要的一点就是认真区分“尾房”、“烂尾房”和一般空置房。

　　所谓“烂尾房”，是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

　　“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。而一般意义上的尾房，大多已进入现房阶段，项目的主体已经基本完成，此时购房者应该可以仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况的，从而可以有效避免购到“烂尾房”。

　　空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件及其是否真实有效，就可避免意外的损失。

　　第二，比较物业的品质优劣，对物业管理、维护和修缮状况等考察也很重要。

　　长期而艰苦的实践证明，减少尾房最有效的办法就是追求住宅规划设计的“均好性”，开发商对环境设计、户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理等套餐式设计的重视以及使项目中全部单位的综合质量达到均衡的追求越来越显现成效。

　　与此同时，“尾房”就该是“低价房”、“降价房”的观念也越来越显得偏激，不够全面客观。因此现阶段，即使在挑选尾房的过程中，也要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。

　　在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏竞争力的卖点，过于落后的物业。而且尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相差政策规定的保修期所剩无几，购房者也万不可掉以轻心，应该与开发商方面签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任。更不能购买超过保修期的房产。

　　第三，希望从尾房上受益或者赢利，最好能请教专业人士，得到切实可信的指点与支持。

　　就目前情况而言，尾房的销售与非尾房并没有特别的差异，主要包括现场销售、展会推广两种形式。如果你早就对某个或某几个项目一直有所垂青，只是出于不同的原因迟迟没有行动，那么你可以通过实地考察的方式来选择他们的尾房；如果你没有特别明确的目标，只是想在置业时获得尾房在价格等方面的相对优惠，“实地考察”的计划就显得不现实也不划算。这种情况下参加房展会，不失为良策，开发商会在房展会上推出尾房，只要多走几个楼盘就有可能发现自己的所爱。

　　另外，通过中介机构等以“吃批发”的方式转售，或者由开发商或中介机构进行“吞吐”销售也是有效沟通供需双方，特别是随着京城三级市场放开在望，尾房作为周转房在差价换房中的作用将起到重要作用。

　　■“尾房”值得投资吗？

　　毋庸讳言，尾房之所以吸引置业者的目光，最根本最主要的原因在于它有“价格优势”。但真正值得投资的项目却寥寥无几。

　　如果项目本身在某一方面或几方面有明显缺陷；或者项目的物业管理等方面出现了问题未得到妥善解决，以致影响市场评价；再或者尾房的价格虽然比热销时期低，但已接近市场对项目价值的预期值上限，这样的尾房就没有什么值得侧目的实惠可言了。这个时候，只有专业人士的意见可以帮助你避开“陷阱”，淘得“真金”。

　　文/晓文

本文摘自：（北京青年报）