前段时期曾有人问：“北京的廉租房啥时能露面？”听口气似乎 对廉租房政策的出台已经等得不耐烦了。实际上，北京市政府在“十 五”计划中已强调指出，“十五”期间要切实解决中低收入家庭的居 住问题，在积极发展房地产市场的同时，加快建立廉租住房供应保 障体系，可见政府已经将解决最低收入家庭的住房问题提到了议事 日程。 目前北京市面向最低收入居民家庭的城镇廉租住房制度的政策 框架已初步形成，北京市国土资源和房屋管理局正会同相关部门加 紧对廉租对象的调研工作；另外，从建设部日前召开的“全国廉租 住房工作研讨会”中获悉，建设部、财政部等相关部门对建立廉租 房体系都十分重视，将此项工作提到完善住房供应体系，健全社会 保障制度的重要日程上来。相信适合北京住房供求状况，分层次的 住房保障政策的出台，离我们不会太远了。 高收入家庭按市场价购买商品房，中低收入家庭购买经济适用 房，最低收入家庭租住政府提供的廉租屋――这是我国针对不同收 入家庭所建立的多层次的住房供应体系。随着住房实物福利分配的 结束，住房商品化、社会化程度的提高，廉租房将在政府行使住房 保障职能时显示出重要性、紧迫性。一直以来，各界对廉租房的认 识都存在着差异，从“全国廉租住房工作研讨会”上各城市对于建 立廉租住房体系的讨论，可以看出： 廉租房不是福利分房 所谓廉租住房，是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且 住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的 住房。廉租房与过去的低房租、高补贴的福利分房大相径庭，它是 一种社会保障，只有真正的、确实存在住房困难的最低收入居民才 能享有。 住房问题是现代城市问题之一，在当前我国推行住房商品化、 市场化的过程中，发挥市场机制在住房资源配置上的基础性作用， 并不意味着政府在住房领域内无所作为，相反它解决了单纯的市场 机制无法解决的住房供应短缺和住房有效需求不足的问题。政府为 了廉顾效率与公平，缓和住房困难的矛盾必须实行住房保障制度。 廉租住房是住房保障制度的核心内容。它是从计划经济向市场 经济转轨过程中产生的全新事物，是从市场中剥离出来的纯粹的政 府行为。其目的是，政府通过法律、政策、行政等手段，保障一些 在激烈的市场竞争中被甩下经济效率和效益这驾“马车”的公民的 基本生活，利用政府的力量，对一部分财产进行再分配，促进社会 公平，以保证市场机制的良性运作和社会的相对稳定。 廉租房不能终身制 廉租房的供应对象是结合不同市场发育程度和居民收入水平制 定出台的，上海、厦门等城市都是依据家庭收入低于民政部门当年 确定的最低生活保障线标准，并兼顾家庭人均居住面积来界定其承 租资格。总的原则是既要考虑政府的保障作用，又要考虑市场机制 的调控因素，既要保证最低收入家庭有房可住，又要避免出现“搭 车现象”。 如何动态地考察谁有资格承租廉租住房，谁超过了标准都是难 以准确统计的。从各地对廉租住房租赁资格的认定过程来看，建立 多渠道的收入监督机制是建立廉租房体系的前提。因此应由专门机 构制定详细的评定标准、收入标准，建立廉租房的准入制度以及承 租人收入提高后的迁出制度，或随承租人收入水平的提高实行新的 租金标准的调租机制。政府有关部门每年应对享受廉租住房家庭的 收入、住房状况等基本情况进行复核。如果享受廉租住房家庭的人 均收入连续两年超过本市城镇居民最低生活保障标准的，政府主管 部门有权责令其腾退廉租住房，通过购买经济适用住房解决其居住 问题，也可通过提高租金等办法改变住房的供应方式。 廉租房不宜集中建 从上海、厦门等地建立廉租房体系的过程看，都不可避免地遇 到了重重困难。住廉租房的家庭中相当部分收入低下的重要原因是 其知识水平低，生活工作能力低。对这一类生活群体的管理不是一 项简单的工作，如果规划不好、管理不善，极易产生新的社会问题。 从兴建廉租房角度来看，这其中涉及到地价和廉租房利用效益的矛 盾。如果住房建得靠近市中心，其结果必然是在高价的地块上建了 廉租房，这对于土地今后的发展和土地价值高效率的利用不利。如 果住房建在市郊，那么对于最低收入的家庭来讲，无疑更加重了他 们的负担。他们租得起房子却未必跑得起路程。另外，北京最低收 入家庭散落在城市的各个角落，偌大的城市建一片廉租房显然不能 满足需求，但要多建几处，既增加了政府的财政负担，又降低了土 地的利用效益。其次，集中购建廉租住房将使得低收入家庭集中， 不利于提高生活区环境，住房者的素质、治安状况、子女教育成长 等方面也存在突出问题。因此要吸取各地的经验，积极采取措施促 使廉租房承租人自主选择居住地，避免在城市里形成所谓的富人区、 穷人区。 有效利用存量住房与租金补贴相结合 首先，廉租房制度与租金补贴挂钩，可有效地利用房地产市场 现有资源。双困家庭在获得租金补贴后，直接到市场上租房，带动 旧房租赁需求的增加，形成住房需求的梯次消费，有利于住房租赁、 买卖的市场化发展。其次，租金补贴方式丰富了廉租住房来源，扩 大了覆盖面。第三，租金补贴方式的灵活性也较强，补贴额可随实 际情况作及时调整。廉租对象收入增加后，只需停发补贴即可，与 住房的商品化、市场化相衔接。第四，采用租金补贴方式还可防止 出现新的社会问题。由于廉租对象可以结合成人上班、小孩上学、 老人看病等多种因素，到市场上按需租赁合适的住房，自主选择居 住地，避免在城市中形成贫困户居住的类似“贫民区”、“廉租群落” 等社会现象。由此，再结合各地的经验来看，有效利用存量住房， 运用租金补贴方式将是长远的发展方向。 附：外埠实行廉租房的方式 上海 采取“租金补贴为主，实物配租为辅”的方式。目前， 上海廉租住房政策主要对人均居住面积5平方米以下的低收入家庭 实行租金补贴方式，以人均居住面积7平方米为暂定解决标准，其 不足部分暂按每平方米40元给予租金补贴；实物配租方式是政府以 低廉的租金（租金标准按家庭月均收入的5％收取），向孤老、烈属、 残疾等特殊困难家庭按人均居住面积7平方米实行实物配租，并实 行轮候，符合实物配租条件的家庭根据自愿原则，也可选择租金补 贴的办法。 厦门 采取“旧公有住房与政府新购建住房置换”的方式，使 厦门市老城区内居住在不能参加房改的不成套住房的居民，通过置 换的办法解决住房困难。置换后腾退出来的旧公有住房做为廉租住 房，既符合了廉租住房的控制标准，又将廉租住户分散居住，不会 形成新的“贫民区”，产生社会负面影响，同时减轻廉租户的经济承 受能力。 长春 采取“认定廉租住房”的方式，将城区最低生活保障线 以下的家庭所承租的公房认定为廉租住房，降低其公房租金标准， 其与现行租金的差额由政府补贴给产权单位。这种方式既为城区居 民最低生活保障线以下的家庭解决了住房上的经济困难问题，又不 减少产权单位的租金收入，政府也用力所能及的资金实施了德政工 程。 成都 由于“双困户”对象多、房源少，供需矛盾突出而采取 原则上不再建廉租住房，以租金补贴为主建立廉租住房供应机制， 广泛汇集市场房源信息供租金补贴方式使用；少量购置符合廉租住 房标准的普通住房，供实物配租方式。最低收入家庭可以到市场自 由选择各类住房，无论新房、旧房，还是公房、私房，只要符合廉 租住房规定标准，双方达成协议后均可进行租赁。 （北京日报 刘惠娟）