一、房地产中介服务行业的发展 房地产中介服务行业，主要包括房地产经纪、房地产评估、房 地产咨询三大类。房地产中介服务是适应房地产业发展的需要而产 生的。发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志。 房地产经纪是房地产中介服务活动的基本组成部分，主要是指 向房地产开发、转让、抵押、租赁的当事人有偿提供居间介绍、代 理、咨询服务的营业性活动。90年代以来，上海的房地产经纪行业 发展很快，自从1993年12月出现第一家房地产经纪机构――“新 民纪人事务所”起，到2000年底，发展到1945家，在册人员总数16286 人。所从事的经纪业务类型主要有：顾问型、广告型、代理型、中 介型、置换型、策划型和综合型。出现了一些著名的公司，如以置 换著名的有上海房屋置换股份有限公司和智恒房产置换公司等等。 房地产置换活动的开展，使近3年来上海存量房市场交易以每年50 ％以上的增长率递增，2000年交易量已达到778.5万平方米，其中 住宅648万平方米，接近增量房交易量的一半，成为上海房地产市 场的一大亮点。 上海市的房地产评估业，自1992年成立首家估价所以来，截止 2000年底，已有房地产评估机构98家，经考核获房地产估价师资格 的有1384名，房地产估价员687名，土地估价师361名。房地产交 易价格的评估，为政府征收税费提供了可靠依据；房地产抵押贷款 价格评估，为金融机构放贷和降低风险提供服务，其业务量已占估 价市场总量的40％；在涉房经济纠纷中服务于司法部门，房地产评 估结果成为判决和仲裁中对房地产价值认定的重要法律依据；此外， 还服务于企业的经营活动，服务于拍卖机构、服务于民事活动的当 事人，等等。 房地产咨询是为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、 技术等方面服务的经营活动。上海房地产咨询业除营销策划形成专 业的企业外，大多是房地产经纪机构、评估机构兼营房地产咨询服 务业务。 从总体上看，上海的房地产中介服务行业发展迅速，已具有一 定规模，日趋规范，正逐步走向成熟。随着“入世”的推动，将进 一步得到发展和完善。 二、房地产中介服务业与WTO规则的主要差距 近10年来，上海房地产中介服务业呈现出良好的发展势头，但 与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，也 还存在不少的差距，主要表现在以下几方面： 1、中介服务机构规模小，市场占有率低。在上海住宅市场上， 房地产开发商委托代理营销楼盘的仅占销售总量的10％，开发企业 直接推销的楼盘仍占90％。这与国外开发的楼盘主要由代理商销售 形成鲜明的对照。入世后，象“21世纪不动产”等著名品牌的企业 进军上海房地产中介服务行业，凭借其强大实力和规范服务，占领 市场，上海现有的房地产企业将经不起竞争，面临巨大的压力。 2、信息渠道不畅，技术水平偏低。有关的信息网络系还不健全， 市场信息量少，且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的 提高。中介服务行业内的技术手段比较落后，方法陈旧，高素质的 专业人才缺乏，在房地产经纪行业中，大量无专业知识和工作经验 的人在做中介代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但有的 学历高，实际执业能力低，只有理论知识，缺少实践经验，大量注 册估价师虽有资格，并不执业。房地产专业技术人员的技术水平， 离境外同行业技术水平还有不小的差距。 3、服务欠规范，总体质量不高。据1998年对92家评估机构抽 查的112份评估报告，其中达到优秀标准的，只有13％；达到及格 标准的占80％；不合格的占7％。估价报告的出错率在60％以上， 反映了估价人员执业能力比较弱，处于较低的层次。房地产营销策 划和代理销售中服务不规范，服务质量的问题也较为突出。“夸张营 销”、“花色营销”、虚假广告、过度包装等屡屡发生，影响经纪服务 的声誉。 4、法规体系不健全，管理欠规范。目前房地产评估、纪经活动， 只有一些零星的法规，从国家到地方尚未正式制定出专门的管理大 法，市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据。 三、房地产中介服务行业的应对策略措施建议 （一）加快改革步伐，实施企业化经营 深化改革的方向是要按市场原则和国际通用规则，脱钩改制， 政企分开。脱钩改制的目的，是要确立独立、客观、公正的中介机 构的运作机构。不再附属于国家机关、政法机关、团体和事业单位， 而是要成为市场经济主体，独立运作，形成独立承担法律责任、独 立核算、自负盈亏、公平竞争的市场运行机制，真正做到企业化经 营，市场化运作。 （二）扩大规模，连锁经营，增强竞争力 扩大规模、连锁经营有诸多好处：一是可以统一安排人力、物 力、财力、节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领 导，统一规范、统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌， 发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争 力。从发展趋势看，房地产中介服务业必须走联合之路。通过兼并、 合作与联合、联盟、加盟，连锁经营等方式实现资产重组、联合经 营。这些方式都是国际上通用的方式，不乏成功的范例，值得借鉴。 （三）增加科技含量，提高产业素质 当前要抓好三个方面工作：一是利用先进技术手段，及时、准 确提供房地产信息。必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网 络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构， 以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。二是提高服务技术， 加强技术标准管理。对于房地产中介服务行业来说，专业技术水准 是决定服务质量的关键。在吸收国外科学理论和操作经验的基础上， 结合我国国情，把实践经验进一步上升到理论，创建具有中国特色 的估价理论与实务，制定出符合国情又具有科学性的技术标准。三 是加强人员培训，提高专业技术素质。房地产中介人员基本上是其 他行业转过来的，专业技术素质普遍较低。有必要分期分批进行培 训，提高职业道德和专业技术水平，这对于房地产中介服务的建设 和发展至关重要，应引起高度关注。 （四）规范服务行为，提高服务质量 主要是搞好几方面的规范：一是规范执业资格。房地产经纪人 员和估价人员资格必须经过培训、考核合格后取得，注册登记、上 岗执业，必须有一定年限的工作经历和实际操作经验，设置“门槛”， 禁止不合格者任意执业；二是规范服务标准。经纪、评估、咨询业 等，都必须制定分行业的服务标准，并建立年检抽查制度，对达不 到服务标准的限期整改，甚至撤消执业资格；三是规范行业行为， 制定并执行行业规则。行业规则可分为两个层次，即房地产中介服 务行业的总体规定和经纪、评估行业的分行业规则。它是从事房地 产经纪、评估活动的机构和人员应当遵循的行业规范。其宗旨是“坚 持遵纪守法，倡导廉洁自律，规范执业行为，提高服务质量”。 （五）完善行业管理，积极支持房地产中介服务业的发展 完善行业管理，首先要明确行业管理的指导思想。房地产中介 服务企业的运作应由市场机制调节，充分发挥供求、价格、竞争机 制的基础性的调节作用；行业管理主要依法行政，以间接手段为主 规范行业行为，促使其健康有序、协调运行。政府主管部门的行政 管理的职能主要是制定行业发展规划，把握房地产评估、经纪行业 的发展走向，健全和完善法规体系，以法律为准绳加强监管。同时 加强行业协会建设，充分发挥其桥梁和纽带作用。行业协会是社会 中介组织和行业自律性的管理组织，在政府和行业间架起桥梁，起 着重要的协调作用，尽快承担起部分管理职能。同时，要加强中介 服务的质量管理。抓好市场准入制度，建立市场请出制度，搞好房 地产中介服务机构的资质管理和执业人员的资格管理；技术标准管 理和服务标准管理；定期检查，严格监督，以保证中介服务的质量。 （华东师范大学东方房地产学院教授） （南方房地产 陈伯庚）