2000年，房地产行业实现了投资和销售的“双丰收”：全国住宅 投资总额达到3318.74亿元，同比增长25.8％，住宅销售2954.1亿 元，同比增长35％，中国房地产市场开始进入一个新的景气期，实 现全行业扭亏。房地产企业重新上市融资也进入管理部门的议事日 程，房地产行业上市公司经营环境明显改善。截至4月20日，已有 40家房地产公司公布了年报，根据其中38家公司业绩统计表明（2000 年新进入房地产业的金融街和已经资不抵债的PT网点未统计在 内）：38家房地产公司平均每股收益从1999年的0.20元上升到0.22 元，2000年房地产行业上市公司平均净利润增长率达到78.9％，主 营业务利润率也提高了一个百分点，房地产行业上市公司整体业绩 有所改善。另外一方面，绩优公司和绩差公司的差距日益加大，业 绩最好的世纪中天每股收益为1.19元，而业绩最差的ST中侨每股 收益为－1元，这表明在行业竞争日益激烈的情况下，部分公司抓住 国内住宅市场高速发展的机会脱颖而出，而部分公司则因经营不善 困难重重，行业重组势在必行。 住宅类：整体业绩继续回升 住宅类房地产上市公司受益于国内住宅市场的继续回升，业绩 进一步改善，但住宅房地产公司回升的程度不一，反映了不同公司 适应市场和开拓市场的能力不同。住宅类房地产公司业绩表现呈现 以下特点： 1、老牌绩优公司稳健成长。以深万科为代表的老牌绩优房地产 公司2000年业绩增长显著。如深万科2000年实现净利润同比增长 26.9％，深振业、深长城2000年每股收益达到0.47元，实现净利润 同比分别增长32.3％和6.1％。上海的新黄浦业绩也进一步改善，净 利润同比增长28.8％。这些老牌房地产公司中，深万科成为当之无 愧的龙头企业，该公司采取在主要中心城市进行规模开发的策略， 2000年主营业务收入达到38.7亿元，同比增长32.9％，净利润达到 3.01亿元，同比增长31.5％，其房地产开发规模、营业收入和利润 总额继续居住宅类房地产上市公司第一位。2000年公司还在深圳、 上海等城市大量储备土地，总量达到450万平方米，为其未来的可 持续发展提供了有力保障。国内房地产市场的持续升温，以及华润 总公司入主后对深万科的支持，深万科将继续保持高速增长。 2、今年新上市的公司成长良好。今年以来新的三家房地产公司 天鸿宝业、金地集团、东华实业等三家房地产公司2000年每股收益 都在0.40元以上，天鸿宝业业绩甚至达到了1.07元，位居已公布年 报的40家房地产公司第二名。这三家公司是证监会放开房地产企业 上市禁令后第一批上市的房地产企业，除东华实业属历史遗留问题 公司上市外，金地集团和天鸿宝业都是近年来在深圳和北京市场成 长起来的知名企业，资产质地优良，历史负担轻，并在当地市场具 备较强的竞争优势，其优良的业绩和良好的形象为房地产行业上市 公司输入了新鲜的血液。金地集团和天鸿宝业今年上市发行9000万 股和3000万股后，每股业绩预测将达到0.44元、0.59元，显示出新 上市公司良好的成长性。 3、借壳上市公司初显锋芒。以中远发展、阳光股份、金融街等 为代表的“曲线上市”公司表现良好，上述三家公司今年每股收益 为0.77元、0.40元、0.32元，净资产收益率分别为27.9％、18.1％ 和19.9％，远高于其他房地产公司。借壳上市的公司与今年新上市 的房地产企业在资质方面有类似的优点，但各自所依靠的资源优势 不同。是实力强大的综合性集团公司，在资金、政府关系等资源上 具备新上市企业所缺乏的优势。两大集团通过“借壳”进入房地产 市场并取得良好的经营业绩，将为其他欲进入房地产行业的外来者 作出良好的示范效应。 另外，ST深物业、深宝安、深宝恒等老牌深圳本地地产股最近 两年加快了资产重组、债务重组的步伐，业绩有所改善。如ST深物 业细分市场，开发的高档物业“御皇苑”和适合工薪阶层的“风和 日丽”受到市场的欢迎，2000年实现净利润同比增长了73.9％。当 然，这些公司仍然存在历史遗留问题较多的问题，未来能否进入良 性发展的轨道还有待进一步观察。 深万科、中远发展、天鸿宝业等公司业绩大幅增长的同时，部 分老公司业绩继续下降，住宅类房地产上市公司业绩两极分化严重。 如深中侨今年继续亏损，每股收益为－1元，珠江实业每股收益从1999 年的0.11元下降到2000年的－0.55元，渝开发、琼金盘、世纪星源 等公司、运盛实业等公司也处于亏损的边缘。可见，即使是在住宅 市场整体升温的有利环境下，没有品牌效应、历史存货多而新楼盘 不能及时推出的房地产公司，业绩改善的难度仍相当大。 开发区类：浦东板块业绩回升 开发区类房地产上市公司2000年整体业绩平稳，除南京高科业 绩下降幅度较大外，津滨发展、长春经开、东湖高新等公司业绩基 本与去年持平。值得注意的是，位于浦东的开发区类上市公司业绩 有较大改善。其中，陆家嘴2000年实现净利润3.50亿元，张江高科 实现净利润也有将近100％的增幅。这与上海市特殊的经济地位和上 海市政府对房地产市场、上市公司的大力支持密切相关 。上海市2000 年房地产投资比1999年同期增长13％，一举扭转了连续三年负增长 的颓势；兼之去年上海连接浦东、浦西大桥、隧道免收过江费、地 铁2号线开通，大大推动了投资浦东房地产市场新一轮热潮的到来。 陆家嘴2000年业绩大幅增长，主要原因是公司受政府委托，在 开发区土地开发过程 代政府从事征地、动拆迁业务，获得政府支付 的收入2.06亿元，实现净利润1.63亿元，占公司今年净利润总额的 46.6％，而此项收入去年为0。另外，公司投资收益从去年的－1212.1 万元上升到今年的1.41亿元，也是今年业绩大幅增长的原因之一。 张江高科受上海市政府的大力支持，业绩明显改善。1999年公 司与浦东新区管委会签署了《张江技术创新区建设与租用协议》，政 府承诺租用张江高科在创新园区中已开发和将开发建设土地0.6平方 公里和16万平方米的孵化用房的建筑及市场配套措施，租金总额 8.813亿元，分20年支付。2000年浦东新区管委会支付的技术创新 区租金收入9800万元，占张江高科主营业务收入的54％，成为公司 今年业绩迅速提升的重要原因。 2000年开发区类上市公司还有一个重要的动向，即部分公司开 始涉足住宅开发业务，如陆家嘴、浦东金桥、东湖高新等公司都获 得一定的回报。开发区类上市公司土地储备充足，在基础设施开发 方面具有丰富的经验，从事住宅开发业务有一定的先天优势，更重 要的是开发成功将可从火热的住宅市场上分得一杯羹，以弥补单纯 从事土地开发业务的风险。 （平安评券综合研究所 卫淑琴）