去年上海商品房供求关系出现了近七年首次供求平衡现象，住 宅市场形成上升通道。在政府出台多项政策的刺激下，市民对住房 消费的潜在需求进一步释放，巨大的住宅购买力正在进入市场。据 有关方面预测，今后5年上海每年的商品房住宅销售均要超过1500 万平方米。 上海市“十五”计划指出，“十五”时期是上海城市功能性发展 的重要时期，要全方位地推进“一个龙头、三个中心”的国家战略， 不断提高城市的国际化、信息化、市场化、法制化水平，发挥城市 的综合优势，增强城市的综合竞争力；并把房地产业作为上海新的 六大支柱产业之一，“十五”计划还提出，房地产业增加值期末占上 海国内生产总值的比重达到9－10％。 今年我国即将加入WTO，这对上海房地产市场发展的推动作用 是非常明显的，从1999年11月中美就中国加入世贸组织达成协议 后，浦东已经开始兴起新一轮投资热潮，内外资企业纷纷追加投资。 目前，浦东陆家嘴的楼盘出售率为80％，出租率为90％。大量的外 资机构将涌入上海，各类写字楼和厂房的空置率将大幅下降，市中 心在淮海路、徐家汇、小陆家嘴以及在地区将出现供不应求的局面， 租金价格将会有强劲反弹。入世后，各类常驻外籍人士以及港、澳、 台人士至少会翻一番，中、高档的住宅将出现很大的空缺。 市场回暖，政府宏观政策的支持以及即将加入WTO，给房地产 发展带来前所未有的机遇；但机遇总是伴随着挑战，我们也应清楚 地认识到，入世以后，一些极具竞争力的海外大公司必然将涉足上 海的房地产市场。这些跨国型大企业具有世界先进科学技术、管理 方法、经营手段、雄厚的资金和成熟的开发经验与先进的开发理念。 国内的房地产开发企业如何去应对竞争，关键一点是开发理念的创 新，即围绕注重整体功能和规模效应实施房地产开发，这对于以中、 高档楼盘开发为主的长宁区来说，尤显重要。 一、整体功能和规模效应的要求是由市场需求决定的 根据国际上房地产市场的发展规律和住宅商品化消费层次的发 展趋势，预计未来几年上海商品住宅的消费群体主要集中在中、高 收入的白领阶层，房地产产品两类楼盘将是主流，一类是市中心的 中、高档住宅，另一类是在交通便捷的城郊结合部的别墅。这是符 合国际住宅发展规律的，发达国家成熟房地产业的私有化率在50％ 左右（美国约60％、香港约50％），主要消费群体是中产以上阶层， 目的是要提高生活品质和居住质量。这就要求开发商对楼盘的地段、 交通、配套、价格、环境、房型以及售后的物业管理等整体功能作 综合考虑，而这些因素没有规模效应是难以一一完善的。 二、整体功能和规模效应有利于提高楼盘的竞争性 目前在市中心新涌现出了一批规模楼盘，如中远置业推出的“中 远两湾城”达160万平方米，我集团近期推出位于曹杨路、宁夏路 的近100万平方米的“上海春天”项目，销售形势都十分喜人。大 规模开发将完美体现物业整体规划的完善性，配套设施的经济性， 公共娱乐设施的齐全性，环境绿化的整体协调性，价格的竞争性， 都是小型楼盘无可比拟的优势。但是从总体上讲，上海楼盘开发仍 然规模过小，暴露了很多问题，诸如整体效益差、居住功能不完备、 技术含量低、品质品位层次不高等，难以适应人们日益提高的居住 需求。长宁区拥有独特的地理优势，具备其他区所没有的开发中、 高档楼盘得天独厚的条件；但近年来并没有出现类似于古北新区的 楼盘，而古北新区之所以能在八十年代末、九十年代初闻名上海， 成为当时乃至现在沪上高档住宅区的代表，正是因为其规模而凸显 其优势的整体功能。 三、实施整体功能和规模效应开发需要政府有关部门的政策支 持 1、要强化区域规划功能。 市政府对上海的住宅建设提出了“四高”要求，其中高起点规 划是基础、是关键。中、高档住宅区必须是地区总体功能配置完善， 是一个大社区的概念，如果一个区域由几个不同的开发商开发，政 府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐，留 下遗憾。即使单个楼盘建设水平较高，但要成为高档住宅区，并非 是几个单一高品质楼盘的简单相加。目前，长宁路沿线正在开发的 住宅中就有这方面的缺憾。 2、要扶持、吸引优秀企业实施开发。 据统计资料显示，1999年上海房地产前十名企业，累计市场占 有率不到30％，50％的房地产开发投资是由三级资质以下企业完成 的，企业过多、规模过小必然引发无序竞争，恶性操作，低水平开 发建设。根据经济学上的“二八原理”，一个成熟的行业，其20％的 骨干企业将占有80％的市场占有率，主导着剩余的80％的一般企业， 由此才能形成行业有序竞争的局面。同时，也只有优秀的企业才有 实力和能力开发出高品质的楼盘。因此，政府要制定相应的政策扶 持、吸引优秀的企业实施开发，特别是在完善土地资源的市场配置、 促成优秀企业联手经营、减少办事环节、减低交易税费等方面。 四、实施整体功能和规模效应开发，需要优秀企业不断实践 1、围绕政府导向和城市规划实施开发是前提。 交通是否便捷，生活设施是否完备，是人们居住的基本需求， 也是中、高档楼盘整体性功能的重要体现。而企业对这一点能改变 的力度微乎其微，这就要求房地产企业在寻找开发项目时，要与城 市的规划布局相衔接。具体来说，要根据上海“十五”计划，城市 基础设施建设由内向外发展的方针以及一大批重大市政项目具体实 施的方位，建设符合这些区域特点的功能与层次不同的大型居住小 区。长宁区的区位优势决定了未来的住宅发展以中、高档楼盘为主， 主要是长宁路、天山路两线和虹桥、中山公园两圈，企业就要顺应 这个方向实施开发。 2、坚持以人为本的开发理念是根本。 提出围绕注重整体功能和规模效应，实施房地产开发的根本是 以人为本的理念。随着经济的不断发展，人们的需求也将不断提高， 地段、交通、规模、配套、价格、环境、房型以及售后的物业管理 这些要素都要精心考虑。总体规划合理、功能设施到位，这是前提。 其次，以人为本，要建立在深入了解消费者需求的基础上，在投入 允许的范围内，对住宅使用细节，都要细致考虑，精心设计。再次， 以人为本，还要注重在设计中对产品功能的不断创新，适应信息化 社会的要求，把智能化建筑的概念导入住宅设计中，设置和完善家 庭智能网络，满足未来人们对家庭办公的需要。 3、企业强强联合是方向 房地产开发是一个资本密集型的行业，而且涉及面广，综合性 强，要突出整体功能优势，实施大规模开发，需要企业有更为强大 的综合实力。要在短时期内提高企业的综合竞争力，企业之间的强 强联合是方向，这包含两方面的意思：一是，房地产开发企业之间 的同业合作，不久前万科与华远的联合引起了业内人士的广泛关注。 在长宁区实施中、高档楼盘开发的过程中，可以在统一整体规划的 基础上，联合几家优秀的房地产企业共同开发。二是涉及房地产开 发各个环节，包括投资、规划、设计、施工、营销、物业管理等前 序和后序产业之间的企业联合，比如，我集团新近开发的“虹桥新 城”、“上海春天”等都聘请了国际知名的企业进行整体规划设计， 这种向外“融智”的举措，使这些楼盘的品质都能领先一步。再如， 目前上海一些优秀楼盘在预售时，就突出了今后物业管理企业的品 牌，这种优秀开发企业与优秀物业管理企业的合作也取得了较好的 实效。虽然从总体上来说，目前类似于这样的联合还不够，自发的 成份较多，不够系统，但从长远来看，形成以房地产开发为主业的 综合性企业集团是房地产业的必由之路，这是符合市场要求和行业 发展规律的。
（上海绿地集团）